ФОТО Нерухомість – Всеукраїнський портал фотооголошень

Стратегия инвестирования в зарубежную недвижимость

 

Часто инвесторы, прорабатывая программы инвестиций в зарубежную недвижимость, определяют своей целью получение высокого дохода от объектов. Цель сама по себе понятна, но опытные игроки понимают, что большая доходность на старте – это высокие риски и в перспективе вполне вероятное снижение доходов.

   Нашим клиентам мы рекомендуем оценить риски и помогаем выработать подходящую стратегию, чтобы баланс надёжности, затрат и доходности обеспечили наибольшую эффективность вложений.

   Многие клиенты предпочитают простой и понятный бизнес по сдаче в аренду приобретённых объектов, которые находятся в регионах стабильной экономики, сдаются на условиях долгосрочных арендных контрактов и контролируются через управляющую компанию.

   Такой вариант наиболее популярен по той причине, что чаще всего наши клиенты инвестируют в недвижимость не столько ради быстрых высоких доходов, сколько c целью защитить и сохранить часть своего капитала.

   Кроме того, получение вида на жительство через инвестиции в недвижимость, пенсионные программы и просто наличие жилья, где можно жить после выхода на пенсию, — всё это также может обеспечить этот самый простой инвестиционный вариант. Риски при этом минимальны, а стратегия легко выполнима.

Какой нужен бюджет

   Минимальный бюджет, позволяющий рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость должен быть от 200 тыс. евро и выше. Такой бюджет позволит приобрести ликвидный объект. Чаще всего это жилые апартаменты. Они всегда пользуются спросом и их ликвидность высока.

   Если бюджете свыше 2,5 млн евро, то есть смысл инвестировать в коммерческую недвижимость, прежде всего торговую.

   Даже если ваш бюджет ниже вышеуказанных цифр, есть возможность обеспечить недостающий капитал за счёт кредита.

Месторасположение и типы инвестиционных объектов.

   Доходность инвестиций и степень рисков напрямую зависят от месторасположения объектов.

  Развитая экономика и стабильность политической системы страны, в которой вы разместите свои инвестиции, значительно снизит риск негативного влияния вероятной гиперинфляции, падения национальной валюты или снижения ВВП.

* Средние показатели для объектов:

• в благополучных районах крупных европейских городов;
• новые объекты или после капитального ремонта;
• арендные контракты в начале срока действия.

  С этой точки зрения в список предпочтений можно внести Германию, которая находится близко географически, и в сравнении с другими странами доходность объектов здесь немного выше, условия получения кредитов лучше, а налоги ниже. Продолжат этот список и другие страны, которые представляют интерес по другим параметрам. США например, привлекательны для тех, кто ожидает большей капитализации, или тех, кто опасается ослабления экономики Германии. Некоторые покупают доходную недвижимость там, где у них деловые или личные интересы.

  Важно учесть и то, какой валютой в будущем вы намерены оперировать. Например, если вы планируете отправить детей учиться в Великобританию, то есть смысл инвестировать в недвижимость там, где доход от аренды будет поступать в фунтах стерлингов.

Договоры аренды и арендаторы

  Сдавать в аренду жилую недвижимость лучше представителям среднего класса. В этом случае важно ознакомиться с кредитной историей потенциального съемщика и выяснить, есть ли у него стабильный доход.

  Объекты коммерческой недвижимости стоит выбирать из тех, которые уже арендованы крупной компанией, давно работающей на рынке. Информацию о её финансовом состоянии можно получить у юристов.

Тип аренды	Расходы собственника
	Ремонт фасада и строительных конструкций	Содержание и обслуживание	Страховка	Налог на недвижимость
Gross Rent Lease	✓	✓	✓	✓
N Lease (Single Net Lease)	✓	✓	✓	·
NN Lease (Double Net Lease)	✓	✓	·	·
NNN Lease (Triple Net Lease, аналог в Германии —Dach & Fach)	✓	·	·	·
Absolute NNN Lease	·	·	·	·

  Коммерческую недвижимость за рубежом не стоит сдавать в аренду большому количеству мелких арендаторов. Управлять объектом в этом случае будет сложно. Лучший вариант – иметь дело с одним крупным арендатором.

  Лучше покупать объекты c долгосрочными договорами аренды без права расторжения. При этом арендная ставка должна быть жёсткой и не привязываться к показателям бизнес-деятельности арендатора.

  Долгосрочные контракты дополнительно страхуют инвестора от последствий колебания цен. От таких колебаний не защищены даже самые надёжные рынки недвижимости.

 Следует также обратить внимание на вопрос индексирования арендных ставок в соответствии с инфляцией. Правильно сформулированные положения договора сделают вашу инвестиционную программу более устойчивой к рыночным скачкам.

Как оценить потенциал роста стоимости

Начальная арендная доходность от 3 до 7% характеризует активы с низкой степенью риска. Активы с доходностью более 7% невыгодны для зарубежного инвестора – в будущем может оказаться, что устранение какого-либо проявившегося риска будет выше, чем премия за риск вначале.

Объекты недвижимости на рынке с низким уровнем доходности и рисков дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью с сопутствующим высоким уровнем рисков.

 Районы, которые находятся недалеко от центра города и имеют удобное с ним транспортное сообщение, всегда наиболее перспективны в плане инвестирования в недвижимость, расположенную в них.

 Сроки инвестиций тоже имеют значение. С учётом периода, на который рассчитана инвестиционная программа, нужно подбирать уровень доходности в диапазоне низких или высоких рисков.

Кредит и ипотека

  Увеличить доходность инвестиционного проекта поможет ипотека.

  Размер арендной платы обеспечит доходность капитала с учётом кредита. Кредит выгоднее брать на срок от 10 до 15 лет. В этом случае снижается риск влияния негативной конъюнктуры на условия рефинансирования.

 К кредиту нужно подходить разумно – не нужно брать слишком большой кредит, но и упускать возможность привлечь дополнительные средства в виде выгодного кредита тоже не стоит.

Оптимизация налогов

  Система налогообложения Европы и США позволяет оптимизировать налоги, выбирая вариант оформления объектов. Поскольку налог здесь рассчитывается пропорционально размеру дохода, недвижимость стоимостью до 1 млн евро лучше оформить на физическое лицо. Дорогие объекты выгоднее регистрировать на компанию, так как обычно юридические лица имеют более низкую ставку налога на прибыль, а налогооблагаемую базу можно снижать за счёт амортизации и вычетов по займам.

Выход из инвестиционного проекта

 До продажи доходная недвижимость обычно находится во владение сроком от 5 до 20 лет. Окупается и начинает приносить прибыль объект не менее чем через 13–14 лет. В некоторых странах существует срок, по истечении которого при продаже нет налога на прирост капитала. На него зачастую и ориентируются инвесторы. В Германии, например, это 10 лет.

 Возможность выгодно продать недвижимость по окончании периода, на который рассчитана ваша программа, — один из важных моментов, который часто не учитывают клиенты, делающие ставку на высокую доходность. Главный недостаток высокодоходных объектов — их низкая ликвидность. Для того, чтобы их продать, нужно будет существенно снизить цену, что сведёт к нулю стартовые высокие доходы.

  При планируемом сроке от 10 до 20 лет стоит подобрать коммерческую недвижимость с начальной доходностью 5%.

 Но если в ваши планы входит продажа объект через 1–3 года, то лучше всего купить недвижимость с высокой доходностью в регионе с потенциалом роста. Таким регионом сегодня в Европе считается Испания. Но утверждать, что тенденция роста этого рынка сохранится в ближайшие десятилетия, сложно. Поэтому для долгосрочных инвестиций всё же лучше выбирать надёжные и предсказуемые регионы.

 Если вы не планируете продавать недвижимость, а хотите оставить её наследникам, то важно уделить внимание подбору правильного формата права собственности, чтобы оптимизировать налоги на наследство. Например, в Великобритании не облагается налогом на наследование недвижимость, оформленная на офшорную компанию.

***

Вот сводка основных рекомендаций GlobalPanHouse для инвесторов в зарубежную недвижимость:

Продаж квартир | Оренда довгостроково | Оренда подобово | Продаж будинків | Продаж земельних ділянок Комерційна нерухомість | Нерухомість за кордоном © 2005-2024 FN.UA Всі права захищені.    FN.ua®, Фотонерухомість® — зареєстровані торгові марки.